Sinteza Legii nr. 207/2025 "Legea Nordis"

Sinteza Legii nr. 207/2025

Implicații pentru dezvoltatori și pentru activitatea notarială

Acest act normativ modifică art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și completează Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare. Aceste modificări schimbă regulile după care pot fi promise spre vânzare și apoi vândute bunurile imobile viitoare (apartamente, case, unități din condominii care sunt încă în proiect sau în execuție).

I. Ce trebuie să știe dezvoltatorii (modificări în Legea nr. 10/1995)

1. Cine intră acum clar în categorie și ce responsabilități apar

În noile reguli, termenul de „investitor” îi include explicit și pe „dezvoltatori”. Dezvoltatorii sunt persoane fizice sau juridice care dezvoltă proiecte imobiliare (condominii sau locuințe individuale) în vederea înstrăinării.

Responsabilitățile dezvoltatorului sunt formulate mai strict și acoperă întregul proces, de la început până la predare, astfel:

• Calitatea construcției trebuie asigurată pe tot lanțul: proiectare, execuție și verificare.
• Toate acordurile și autorizațiile necesare trebuie obținute, inclusiv cele legate de branșamente.
• Proiectele și execuția trebuie verificate de specialiști atestați.
• Neconformitățile trebuie identificate și soluționate.
• Recepția la terminarea lucrărilor trebuie efectuată, iar aici intră și recepția branșamentelor.
• Cartea tehnică a construcției trebuie predată.

2. Când ai voie să promiți vânzarea unei unități viitoare

Dezvoltatorul poate promite înstrăinarea unei unități individuale viitoare (apartament sau locuință) numai după îndeplinirea cumulativă a unor condiții prealabile.

Condițiile sunt:
a) Autorizația de construire trebuie notată în cartea funciară (CF).
b) Pentru condominiile viitoare trebuie realizată operațiunea de preapartamentare.
c) Trebuie deschise cărți funciare individuale pentru unitățile viitoare.

Cu alte cuvinte, promisiunea (antecontractul) nu mai este tratată ca un simplu document „pe hârtie”, ci trebuie sprijinită de înscrieri și evidențe clare în cartea funciară, înainte să se promită vânzarea efectivă.

3. Cum se gestionează avansurile plătite de cumpărători

Sumele plătite de cumpărători ca avans în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare trebuie depuse într-un cont bancar distinct. Acest cont este dedicat exclusiv edificării proiectului.

Banii din acest cont:
• Pot fi cheltuiți numai pentru dezvoltarea proiectului.
• Se pot plăti numai cu mențiunea „bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier.
• Trebuie respectate limite procentuale, astfel:
  • Maximum 25% din preț pentru partea de rezistență.
  • Maximum 20% din preț pentru instalații, dar numai după finalizarea rezistenței.

4. Ce se întâmplă dacă avansurile sunt folosite în alte scopuri

Utilizarea avansurilor în alte scopuri decât cele prevăzute de lege este interzisă.

Încălcarea acestei reguli se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului. Această sancțiune nu exclude aplicarea altor răspunderi, inclusiv pentru alte infracțiuni, dacă sunt incidente în concret.

5. Când se poate preda efectiv imobilul către proprietar

Predarea construcției către proprietar se poate face numai după două condiții clare:

• Recepția la terminarea lucrărilor a fost admisă.
• Branșamentele autorizate și definitive la utilități au fost puse în funcțiune.

Asta înseamnă că predarea nu se poate face „pe recepție incompletă” sau fără utilități puse în funcțiune în forma definitivă autorizată.

II. Implicații pentru activitatea notarială (modificări în Legea nr. 10/1995 și Legea nr. 7/1996)

1. Promisiunea trebuie încheiată obligatoriu în formă autentică

Promisiunile de vânzare-cumpărare care au ca obiect:

• Unități individuale din condominii viitoare, sau
• Locuințe individuale viitoare,
se încheie exclusiv în formă autentică.

Această regulă introduce un standard procedural obligatoriu, cu rol de securizare a tranzacției și de verificare a condițiilor legale înainte de asumarea obligațiilor.

2. Verificările obligatorii înainte de autentificare

Înainte de autentificarea promisiunilor, notarul public are obligația:

• Să verifice notarea autorizației de construire în cartea funciară.
• Să obțină un extras de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare.

Aceste verificări sunt esențiale pentru a confirma că promisiunea se referă la un bun viitor identificabil juridic și că proiectul are o bază legală vizibilă în CF.

3. Notarea promisiunii în cartea funciară, într-un termen foarte scurt

Notarul public trebuie să solicite notarea promisiunii de vânzare-cumpărare în cartea funciară:

• În aceeași zi, sau
• Cel târziu în următoarea zi lucrătoare de la întocmire.

Notarea promisiunii:
• Va face referire la poziția autorizației de construire.
• Va menționa că unitatea individuală este un bun viitor în curs de edificare.

4. Reguli clare pentru convențiile de rezervare

Convențiile de rezervare (care sunt înaintea promisiunii) pot fi încheiate numai în limite stricte:

• Durata maximă este de 60 de zile.
• Suma achitată ca rezervare nu poate depăși 5% din prețul vânzării.
• Dacă se depășește acest prag, intervine sancțiunea nulității absolute a convenției.

În practică, părțile trebuie informate explicit despre aceste limite, pentru a evita acte fără efect juridic.

5. Ce este preapartamentarea și ce produce ea juridic

Preapartamentarea se realizează în baza unui act autentic de preapartamentare, întocmit conform documentației cadastrale recepționate.

Prin preapartamentare se obțin două rezultate importante:

• Se deschide cartea funciară a construcției tip condominiu bun viitor.
• Se deschid cărți funciare individuale pentru toate unitățile viitoare.

Aceasta este o etapă preliminară care „pregătește” evidența cadastrală și juridică înainte de finalizarea construcției.

III. Reguli tranzitorii și intrarea în vigoare (art. III și IV)

1. Când intră în vigoare noile reguli despre preapartamentare și apartamentare

Prevederile privind preapartamentarea și apartamentarea (art. 26 alin. 9–11 din Legea nr. 7/1996) intră în vigoare la 3 luni de la publicarea legii.

Data publicării indicată în text este 8 decembrie 2025. Prin urmare, termenul de 3 luni conduce la data de 8 martie 2026.

2. Ce se face până la 8 martie 2026

Până la 8 martie 2026, notarea autorizației de construire pentru unitățile individuale viitoare se face separat, pentru fiecare unitate.

3. Efectul notării promisiunii asupra dreptului dezvoltatorului de a continua proiectul

Notarea promisiunii având ca obiect un bun viitor nu afectează dreptul dezvoltatorului de a face demersuri administrative, juridice sau cadastrale pentru finalizarea proiectului, fără acordul prealabil al promitentului cumpărător.

Există o excepție importantă: acordul promitentului cumpărător devine relevant dacă se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității care face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

4. Cum se eliberează extrasul de carte funciară pentru „condominiul bun viitor”

Extrasul de carte funciară pentru condominiul bun viitor se eliberează din cartea funciară a terenului.

Acest extras include:
• Mențiunile privind notarea autorizației.
• Înscrierile care privesc această notare.

Definiții importante, explicate simplu

• Investitori: Persoane fizice sau juridice care finanțează și realizează investiții sau intervenții la construcțiile existente, dar și cei care dezvoltă proiecte imobiliare (condominii sau locuințe individuale) în vederea înstrăinării.
• Dezvoltatori: Investitori care dezvoltă efectiv proiecte imobiliare (condominii sau locuințe individuale) în vederea înstrăinării.
• Condominiu viitor: Ansamblu de locuințe colective sau individuale aflat în proiect sau în construcție, ale cărui unități pot fi promise spre înstrăinare înainte de finalizare.
• Unitate individuală viitoare / Locuință individuală viitoare: Apartament sau casă care este încă în proiect ori în execuție și nu este finalizată și recepționată.
• Notarea autorizației de construire în cartea funciară: Înscrierea în CF a existenței și legalității construcției în baza autorizației de construire.
• Preapartamentare: Etapă cadastrală și juridică preliminară, bazată pe act autentic și documentație cadastrală, prin care se deschid cărți funciare individuale pentru unitățile viitoare dintr-un condominiu aflat în construcție.
• Apartamentare: Etapa finală, după recepția unui condominiu, când se creează CF-uri distincte pentru fiecare unitate și pentru părțile comune.
• Promisiune de vânzare-cumpărare / Promisiune bilaterală: Antecontract prin care părțile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare pentru un bun imobil viitor. Conform noilor reguli, forma autentică este obligatorie.
• Convenție de rezervare: Acord înainte de promisiune, prin care cumpărătorul rezervă o unitate viitoare, plătind cel mult 5% din preț, pentru cel mult 60 de zile.
• Cartea funciară (CF): Registrul public care arată proprietățile și drepturile imobiliare.
• Extras de carte funciară: Document oficial care arată situația juridică a unui imobil la un moment dat.
• Autorizația de construire: Act administrativ care permite executarea lucrărilor de construcții.

Întrebări frecvente (faq) – 7 întrebări și răspunsuri

1) Ce schimbă, în esență, Legea nr. 207/2025 la vânzarea „pe proiect”?

Legea impune condiții mai stricte înainte ca un dezvoltator să poată promite vânzarea unei unități viitoare. Legea leagă promisiunile de înscrieri clare în cartea funciară (notarea autorizației, preapartamentare și cărți funciare individuale) și introduce reguli ferme despre avansuri și predare.

2) Cine este considerat „dezvoltator” în sensul noilor reguli?

Dezvoltatorul este persoana fizică sau juridică ce dezvoltă proiecte imobiliare (condominii sau locuințe individuale) cu scopul de a le înstrăina. Dezvoltatorul este tratat ca parte a noțiunii de „investitor” și are obligații extinse privind calitatea, recepția și documentațiile.

3) Ce trebuie să existe înainte să se poată semna o promisiune pentru un apartament sau o casă viitoare?

Promisiunea se poate face numai după ce: autorizația de construire este notată în CF, se face preapartamentarea (la condominii) și se deschid cărțile funciare individuale pentru unitățile viitoare.

4) Ce se întâmplă cu avansurile plătite de cumpărători?

Avansurile trebuie depuse într-un cont bancar distinct, folosit exclusiv pentru edificarea proiectului. Cheltuirea se face doar pentru proiect, cu „bun de plată” al persoanei responsabile/dirigintelui de șantier, în limitele de 25% pentru rezistență și 20% pentru instalații (după finalizarea rezistenței).

5) Care este sancțiunea dacă avansurile sunt folosite în alte scopuri?

Folosirea avansurilor în alte scopuri este interzisă și se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului. Legea precizează că această amendă nu exclude răspunderea pentru alte fapte, inclusiv infracțiuni, dacă este cazul.

6) Ce reguli noi apar pentru rezervări?

Rezervarea este limitată la maximum 60 de zile. Suma de rezervare nu poate depăși 5% din preț, altfel convenția este lovită de nulitate absolută.

7) Când intră efectiv în vigoare regulile despre preapartamentare și ce se face până atunci?

Prevederile despre preapartamentare și apartamentare intră în vigoare la 3 luni de la publicare. Dacă publicarea este 8 decembrie 2025, atunci data este 8 martie 2026. Până la 8 martie 2026, notarea autorizației de construire pentru unitățile individuale viitoare se face separat pentru fiecare unitate.

Surse

Parlamentul României – Legea nr. 207 din 8 decembrie 2025 (Monitorul Oficial nr. 1133/08.12.2025).